广州探索以地养铁 开发地铁直穿住宅楼.广州笔记本回收

发布者：广州浩翔再生资源回收           发表时间：2014-08-16 09:34:53            点击次数：1926

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广州近期将开发5处地铁车辆段上盖物业，建筑降噪和安全受关注　广州市市长陈建华曾表示，到2017年，广州新一轮地铁建设包括利息在内大概需要2200亿元左右，部分资金要靠地铁沿线开发进行筹措。在国内，香港、北京等地均有地铁车辆段上盖物业开发的经验，物业类型覆盖住宅楼、商业及其他配套设施等。

原标题 广州探索以地养铁 开发地铁车辆段上盖地铁直穿住宅楼

　广州近期将开发5处地铁车辆段上盖物业，建筑降噪和安全受关注

　　名词解释

　　地铁车辆段指的是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地。开发地铁车辆段上盖物业是TOD(Transit-Oriented-Development)——“以公共交通为导向”开发模式的一种，一般需要在车辆段上方加盖“钢板”作为未来开发项目的“地基”。

　　将开发地铁车辆段上盖

　　不同于一般意义的地铁沿线物业开发，地铁车辆段上盖物业集中在特定的车辆段区域，而且“地主”是地铁公司。在地铁车辆段上盖开发物业既符合城市精明增长、集约用地的需求，又有效缓解筹集轨道交通建设资金压力，同时能够减少车辆段对周边环境的影响。

　　根据《2012-2018年广州市轨道交通线网建设规划》，到2016年，广州市共需建设地铁车辆段19处，目前已经建设完成8处，具备上盖开发条件的共有5处，其中，萝岗六号线萝岗车辆段，萝岗、增城二十一号线镇龙车辆段，萝岗水西车辆段（停车场）等3处上盖平台土地整理项目建议书已于2013年获得市发改委立项批复，同意进行综合开发，并于昨日获规委会审议通过。

　　另外2处，白云湖车辆段已获2013年第20次规委会审议，增城官湖车辆段获得增城市政府批准。

　　“每条地铁线路都有1个车辆段，如果只在地下走地铁而地面空置，太浪费用地了。”据规划部门人士介绍，地铁列车驶入车辆段，最终汇入车库，在轨道两边的区域面积巨大，如果“加盖”搞建设，构成由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层等构成的上盖物业，可以有效实现集约用地。

　　广州市市长陈建华曾表示，到2017年，广州新一轮地铁建设包括利息在内大概需要2200亿元左右，部分资金要靠地铁沿线开发进行筹措。

　　京港均有成熟经验

　　据悉，凡是土地资源紧张的国际性大都市，很多都有地铁车辆段上盖开发的经验。例如，伦敦的怀特车辆段，采用商业模式综合开发，建成伦敦最大的零售商业综合体——韦斯特菲尔德商场；东京志村车辆段，以居住功能为主的开发模式，开发了4栋14层的住宅楼，一所小学、一个幼儿园。

　　在国内，香港、北京等地均有地铁车辆段上盖物业开发的经验，物业类型覆盖住宅楼、商业及其他配套设施等。

　　记者调查发现，广州现有的地铁物业主要集中在地下且是与地铁相通的地下商城，或是延伸出来的地下通道型地下商业街，典型的例子即是北京路地铁站的流行前线。这类物业有一个弊端是往往存在散、乱、差等问题，而且大多商业业态低端，真正能获取持久成功的仍是少数。

　　相比之下，地铁车辆段上盖物业的开发主体一般是地铁公司，相当于在“自家屋顶”盖房子，是地铁公司筹措地铁建设资金的重要来源。其物业发挥的空间更大，可尝试的物业类型也不限于商业一种。有规划专家表示，广州可借鉴香港开发地铁上盖物业的丰富经验，香港几乎每个轨道站点上盖都形成了多功能高强度复合的城市综合体，而且商住结合充分，贴近居民生活需求，方能保持物业的长盛不衰。

　　物业地铁同时打基础

　　值得关注的是，地铁车辆段上盖物业如何降低车辆运行产生的噪音？如何保证物业建设和车辆运行的双重安全性？

　　记者从萝岗、水西、镇龙三个车辆段（停车场）上盖综合开发的规划中获悉，这三个车辆段将改变以往的地铁车辆段“方盒子”的空间形态，提高车辆段（停车场）周边的城市景观形象，有效降低车辆段运行产生的噪声影响。但具体怎么“改”，规划并未进行详细介绍。而按照其他城市的经验，一般采取架空物业首层或以绿化、盖板覆盖等方式消除噪音。

　　为了确保建筑安全，规划要求，综合开发物业布局需符合盖下车辆段轨道及功能用房的结构和工程要求，上盖物业基础结构需与车辆段建设同步施工，在车辆段开始建设时就需稳定上盖物业布局方案。

　　而且，借鉴国内外的车辆段上盖开发物业经验，结合广州的相关规范标准，并从车辆段物业开发的投资收益角度分析，上盖开发容积率一般控制在2.0以上。

　　车辆段上盖物业长啥样？

　　1、萝岗：地铁盖板连山体

　　萝岗车辆段位于萝岗中心区内，开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北、开源大道以西，占地面积35.4公顷。目前周边已有中海誉城、万科东荟城都住宅项目，以及香雪商贸城、飞晟文汇、清大瑞泰科技和音乐基地音乐创意产业基地等办公商业项目。

　　萝岗车辆段的开发面积为28.32公顷，也是三个车辆段中最大的。建设28栋住宅，高度从66米到120米不等。由于靠近大公山，规划拟将山体较近部分的盖板外延至山体，使盖板与山体景观连成一体，并设置绿色连廊，连接上盖居住小区和大公山。

　　2、镇龙：化身“变色龙”

　　镇龙车辆段位于萝岗区镇龙镇和增城中新镇交界处，南有324国道（广汕公路）、西有九龙大道，开发面积为24.5公顷，综合容积率为2.1，居住人口约1.46万人，将建33栋住宅，旁边还将建3栋形状极具未来感的城市综合体和长途客运站。

　　值得关注的是，这里不仅有地铁车辆段，南侧还有城轨轨道站点，方案通过上盖盖板及盖上环境设计，有效降低车辆段对城市环境的割裂，减少对周边景观的影响；同时结合镇龙交通枢纽、地铁站点开发城市综合体，与周边片区统一打造，以此形成集约、便捷、高效的TOD社区，打造成为进入知识城的门户窗口。

　　3、水西：建政务服务中心

　　水西停车场位于萝岗南部、萝岗行政服务中心的北侧，开发面积为8.2公顷，综合容积率为2.75，居住人口约6200人。地块在北二环高速和广惠高速交汇处的西南侧，临近凤凰山隧道工程。东侧有敏捷广场及南侧是市保障房住房项目，水西停车场地块将建12栋住宅。规划最高33层，120米。

　　规划拟采用错层、阶梯布局，保留山体的通透性；采用上盖公园设计，增加地区公共绿地，与山体景观协调。结合周边项目公建配套建设情况，新增综合管理用房、政务服务中心等区域级配套；顺应上盖地形及山势设置步行道，联系周边组团。

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